Thị trường BĐS: Tổ chức mua được lời giải bài toán vốn - CafeLand.Vietnam

Khi dòng vốn tín dụng ngân hàng ngày càng siết dần, các đơn vị địa ốc bất ngờ được khơi thông một kênh dẫn vốn mới để giải bài toán khó khăn vận động vốn dài hạn cho dự án mang tên trái phiếu doanh nghiệp.

Kênh trái phiếu được khơi thông

Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2019, các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn cho mượn trung, dài hạn và tỷ trọng này sẽ giảm dần xuống 30% vào năm 2022.

song song, hệ số không may với hoạt động cho mượn buôn bán BĐS cũng tăng trong khoảng 150% lên 200%.

Tới Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ban hành ngày 15/11/2019, Ngân hàng Nhà nước luật pháp, từ thời gian ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho mượn trung và dài hạn là 40%; trong khoảng ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 tỷ lệ này giảm xuống 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và từ 04 tuần 10/2022 sẽ còn 30%.

Đối với các khoản phải đòi khác như cho vay tư nhân dịch vụ đời sống mà tổng số tiền ký hợp đồng cho vay/mức cho vay tại các phù hợp đồng nguồn hỗ trợ của đối tượng mua hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã ứng dụng hệ số không may 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực trong khoảng ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể trong khoảng ngày 1/1/2021.

Luật pháp này đồng nghĩa với việc tiếp xúc vốn ngân hàng của các đơn vị địa ốc càng ngày càng gian nan hơn.

Ngoài ra đó, nhiều công trình gặp mặt gian truân trong giấy phép để khai triển, không đủ điều kiện mở bán, nên cũng không thể vận động vốn từ đối tượng mua hàng. Nhị nguồn vốn chính bị chặn dòng làm các công ty địa ốc đau đầu với bài toán vốn.

Dĩ nhiên, trong cái khó đã ló cái khôn, ngoài việc chủ động kiếm tìm, hợp tác với các đối tác ngoại để tận dụng nguồn lực tài chính mạnh khỏe của đối tác, phổ quát công ty địa ốc đã sắm ra kênh huy động vốn mới là kênh trái khoán doanh nghiệp.

Thực ra, kênh trái khoán đơn vị chẳng phải là mới, nhưng với quy định tại Nghị định số 90/2011, không dễ cho đơn vị thực hiện.

Chỉ sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2018 (04 tuần 12/2018) qui định về sản xuất trái khoán đơn vị, thay thế Nghị định số 90/2011, kênh huy động vốn này mới được khơi thông.

Các doanh nghiệp đi đầu và thi hành phổ biến đợt phát triển trái khoán doanh nghiệp thành công thời điểm qua có thể kể tới Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, PCC1…

Theo số liệu từ báo cáo tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Công ti Chứng khoán SSI lên tiếng, trong 17.071 tỷ đồng trái khoán được phát hành trong bốn tuần 10, có tới 55% là trái khoán được tạo ra bởi tổ chức bất động sản.

Theo số liệu trong khoảng thông báo tiền tệ 04 tuần 10/2019 do Công ti Chứng khoán SSI lên tiếng, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu được tạo ra trong tháng 10, có tới 55% là trái phiếu được phát hành bởi công ty bất động sản.

Tiếp theo là Tổ chức kinh doanh cổ lỗ phần BĐS Sài Gòn Vina (Land Saigon), phát triển 1.850 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lãi suất nhất thiết 11%/năm.

Lũy kế 10 bốn tuần, các doanh nghiệp địa ốc đã phát triển tổng cộng 61.269 tỷ đồng, chiếm giữ hơn 34% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường, chỉ sau các nhà băng thương mại.

Ông Nguyễn Quang quẻ Tín, thành viên Hội đồng quản trị Tổng công ty cổ phần Đầu tư tạo ra xây dựng DIC (DIG) cho biết, nguyên nhân khiến các công ty bất động sản tăng mạnh phát triển trái phiếu là do kênh nguồn hỗ trợ bị siết dần, khi mà những luật pháp phát hành trái khoán được nới lỏng hơn trước (sản xuất đơn nhất).

So với sản xuất cũ rích phiếu và mượn tiền nhà băng, phát hành trái khoán đúng là lựa chọn dễ thở hơn. Đây là kênh huy động vốn mà công ty phải mang tên tuổi, thương hiệu và uy tín ra đặt cược.

Ví như chiếm được niềm tin của nhà đầu tư, thì coi như tài năng vận động vốn thành công khá cao.

Đồng ý kiến, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ti cổ hủ phần Đầu tư BĐS Phát Đạt (PDR) nhấn mạnh, nhà băng hạn nhạo báng cho mượn bất động sản, nên trái khoán hiện là kênh huy động vốn thay thế tối ưu đối với công ty đang có yêu cầu phát triển công trình.

Bây giờ, trái khoán có thời hạn phổ biến là 2 - 3 năm trở lên (rất ít loại có thời hạn 1 năm). Đây là mốc thời gian khá an ninh đối với vòng đời của một dự án, bảo đảm doanh nghiệp có thể sử dụng vốn bất biến, triển khai và đưa các công trình về đích kịp tiến độ.

Theo ông Nguyễn Hữu Bình, chuyên gia chứng khoán, thay vì phát hành các công trình quy mô nhỏ nhắn có tổng vốn đầu tư dưới 1.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp BĐS đang có khuynh hướng phát triển dự án quy mô khu thành phố.

Quy mô lớn của công trình đương nhiên cũng đòi hỏi dòng vốn cực lớn, khi mà vay ngân hàng đang bị hạn chế nhạo, nên phương án phát triển trái phiếu là khả thi nhất trong yếu tố kiện hiện thời.

Hình như, với những công ty cần huy động một khoản vốn lớn, thì chọn lựa mượn nhà băng sẽ bị hạn chế do ngân hàng cũng bị buộc ràng bởi luật pháp giới hạn về cấp nguồn đầu tư cho một/một đội ngũ đối tượng mua hàng, nên trái khoán được dành đầu tiên.

Đúng luật, "đúng bài", nhưng cần có kiểm soát

Trái phiếu tổ chức đang có sức hấp dẫn cả với nhà đầu tư và công ty. Với nhà đầu tư, đầu tư vào trái khoán tổ chức có mức lãi suất cao hơn so với lãi suất dè xẻn ngân hàng, trong khi với đơn vị, mức lợi nhuận suất này thấp hơn lãi mượn nhà băng và yếu tố kiện giải ngân thuận tiện, thời hạn vay dài, giúp doanh nghiệp chủ động trong đầu tư, kinh doanh.

Tuy nhiên, đồng hành với sự sôi động của thị trường trái khoán đơn vị là nỗi lo về nguy cơ "bung nóc" lãi suất khi lợi nhuận suất trái phiếu của phổ thông công ty BĐS đưa ra bình thường ở mức 11 - 14%/năm, thậm chí có công ty lên đến 20%/năm (Công ty cũ kĩ phần Đầu tư Thương mại Hồng Hoàng).

Trước thực trạng trên, quý III/2019, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn yêu cầu, nhắc nhở các nhà băng kiểm soát không may trong đầu cơ trái phiếu tổ chức, đặc biệt lưu ý mục đích cơ cấu nợ của các doanh nghiệp, trong đó có công ty BĐS.

Yêu cầu này được đưa ra khi Ngân hàng Nhà nước kiếm được thấy số dư đầu cơ trái khoán doanh nghiệp của vài ngân hàng choán tỷ trọng lớn trong tổng của nả và tiếp diễn tăng, khác lạ, số dư đầu tư trái phiếu tham gia ngành nghề xây dựng, bất động sản lớn.

Công ty này để ý, thị trường BĐS chưa hồi phục vững chắc, hoạt động sản xuất, kinh doanh của các công ty ngành nghề này vẫn còn nhiều gian nan.

Bình chọn về mặt bằng lãi suất trái phiếu liên tục tăng trong thời điểm gần đây, Thứ trưởng Bộ Vốn đầu tư Vũ Thị Mai cho biết, sở dĩ lãi suất của trái khoán công ty cao hơn so với năm 2018 là do mặt bằng lợi nhuận suất huy động và cho vay của ngân hàng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Dù kênh huy động vốn qua sản xuất trái phiếu đơn vị đang khá sôi động và thu được sự thân mật lớn của đa dạng chủ đầu tư, nhưng theo giám đốc đầu tư và điều hành danh mục đầu tư tại một nhà băng lớn, chỉ các đơn vị có uy tín nhãn hiệu, có cách thức đóng chai, kinh doanh khả thi mới lôi cuốn được nhà đầu tư trong các đợt tạo ra trái phiếu.

Đặc biệt, những công ty có tên tuổi, thuộc nhóm bluechip dễ ợt tiếp cận với các chủ đầu tư doanh nghiệp nước ngoài để huy động vốn lô lớn.

Còn các công ty quy mô nhỏ dại hơn chỉ có thể tạo ra trái khoán cho các tổ chức nội địa với số lượng khiêm tốn hơn, hoặc có thể không tạo ra được.

Ở một góc nhìn sáng sủa hơn, trạng sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Tổ chức kinh doanh Luật BASICO nghĩ là, hoạt động mua bán trái phiếu đang tạo ra chung bên cạnh việc đầu tư hay bán cổ hủ phần.

Thị trường này sản xuất mạnh, bởi sản xuất trái khoán thậm chí còn được quy định nhân tố kiện dễ ợt hơn cả cũ kĩ phiếu, vì đơn thuần là khoản mượn vay dưới chế độ khác, còn cần thiết nhất là khách hàng, thị trường có chấp nhận hay không.

Theo ông Đức, việc phát triển đa dạng là đúng quy luật, "đúng bài", bởi ngân hàng không thể là nơi cho vay, cung cấp vốn chủ lực mãi cho nền kinh tế, nhất là vốn dài hạn.

Tín dụng đang đi đúng hướng khi kế bên trái khoán tạo ra, thì dư nợ ngân hàng cũng đang rất phát triển so với trước đây theo chủ trương giảm dần vững mạnh dư nợ.

Việc sản xuất trái phiếu phổ biến là đúng quy luật, "đúng bài", bởi nhà băng không thể là nơi cho mượn, cung ứng vốn dài hạn chủ lực.

Luật Sư Trương Thanh Đức, Chủ toạ Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO

Linh Việt (Báo Đầu Tư)

Tham khảo thêm: bds
Chuyên mục:

NHẬN XÉT&BÌNH LUẬN

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét