Bỏ túi cách thức hạn chế bẫy dự án ma kiểu Alibaba | MuaBanNhaDat

Thời điểm qua, vụ việc công ti Alibaba vẽ hàng loạt dự án “ma” để choán đoạt hàng ngàn tỷ đồng trong khoảng khách hàng lại một lần nữa dấy lên hồi chuông cảnh tỉnh các chủ đầu tư bất động sản. Trong khoảng sự việc trên, Luật sư Trằn Đức Phượng, Đoàn trạng sư TP.HCM đã san sớt những cơ chế nhận mặt những lô đất nền của tư nhân và dự án hoàn chỉnh pháp lý của nhà đầu tư (Công ty) để giúp khách hàng tránh mất tiền oan.

Khác lạ xem xét khi sắm đất nền lẻ

Theo Trạng sư È cổ Đức Phượng, với những công trình đất nền lẻ của tư nhân, hộ mái nhà thì đối tượng mua hàng cần phải khám phá kỹ càng về hồ sơ giấy tờ cấp sổ. Đất này là loại đất do cá nhân lập hồ sơ để được tách thửa và chuyển mục đích sang đất ở theo quyết định của từng địa phương.

Đối với hình thức mua bán này, khách hàng cần để ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, đất nền cá nhân tự phân lô mà không chấp hành theo hồ sơ pháp luật; hoặc, chủ đất rao bán đất nhưng mới chỉ có bản vẽ, chưa có quyết định chính thức của cơ quan nhà nước về nộp tiền sử dụng đất, chưa kết thúc cơ sở vật chất nên chưa cập nhật trên giấy đạt yêu cầu. Người mua đất thường qua giấy tay với đa dạng tên gọi khác nhau (đặt cọc, giữ chỗ, cam kết, hẹn, thỏa thuận chuyển nhượng,…), trong thời kỳ này hoàn toàn chưa cập nhật các thửa lô đất nền có trên giấy đủ điều kiện nên không thể giao dịch qua công chứng, cho nên sẽ gặp nhiều không may.

Thứ nhị, phổ thông thửa đất tuy có quyết định tách thửa của công ty nhà nước nhưng lại chưa hoàn thành nghiệm thu đã được chủ đất chào bán. Rủi ro nằm ở việc người trao đổi đứt gánh giữa trục đường không đủ tiền nộp tiền dùng đất, đất đang bị thế chấp tại nhà băng, chủ đất che chắn quy hoạch, đất cơ sở vật chất xây đắp không đúng, lấn sang thửa đất bên cạnh hoặc lệch khỏi thửa đất được cấp phép tách thửa,... Khi rà soát, do vướng các nhân tố này tập đoàn điều hành sẽ không thể xét phê duyệt cập nhật các thửa lên sổ hoặc cấp sổ cho từng lô đất này.

Khi tìm đất, người mua phải thi hành đúng thương lượng với chủ đất và phải ưng chuẩn đơn vị công chứng, hay nói cách khác là phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyệt đối không đàm phán qua các văn bạn dạng chuyển nhượng phù hợp đồng giữa các bên (giấy tay) hoặc vi bằng của thừa phát lại. Dù tậu đất đã có giấy chứng nhận, khi xây dựng, khách hàng cũng phải thuê chuyên viên đo vẽ, xác định mốc tận tường. Nếu xây dựng sai, chủ đất thửa bên cạnh sẽ đòi phá tháo dỡ, nảy sinh kiện tụng rất phức hợp.

bo tui cach tranh bay du an ma kieu alibaba

Nếu như tù mù pháp lý khách hàng sẽ rất dễ rơi tham gia "ma trận" của các loại bẫy công trình

Nhận mặt đất nền công trình nhà ở, khu thành phố

Cũng theo Luật sư È Đức Phượng, tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14-01-2013 về điều hành đầu cơ sản xuất thành phố, tùy theo yêu cầu phát hành thị trấn, kỹ năng vận động các nguồn lực, đề nghị của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh giấc qui định các khu vực được chuyển quyền dùng đất đã được đầu cơ xây đắp hạ tầng cho cư dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây đắp nhà ở. Cho nên, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền công trình (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu cơ sở vật chất và bổn phận tài chính về đất đai.

Theo Luật sư Phượng, rủi ro khi mua đất công trình thường nằm ở 2 yếu tố chính:

Thứ nhất là pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh, nhà đầu tư chưa nộp đủ tiền sử dụng đất, chưa xong xuôi hệ thống cơ sở vật chất, giải quyết nước thải, hoặc đất đang bị thế chấp tại ngân hàng… Trong trường thích hợp này, việc cấp sổ cho khách hàng sẽ bị kéo dài, bởi thế, khách hàng phải chấp hành hợp đồng mua bán qua tổ chức công chứng để xem xét kỹ pháp lý của dự án.

Thứ nhì, chủ đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng phù hợp đồng đầu tư, hợp đồng hợp tác, dù trên giấy tờ thương lượng giữa chủ đầu tư và đối tượng mua hàng vẫn là trao đổi đất nền. Theo đó, đối tượng mua hàng sẽ trả tiền tiền tìm đất nền dưới dạng vốn góp, cùng lúc, đối tượng mua hàng cũng chịu bổn phận xây dựng căn nhà theo kiến tạo có sẵn của chủ đầu tư. Đương nhiên, bên bán dễ ợt “lừa” bên tậu khi công trình chưa hoàn chỉnh pháp lý, hoặc dùng tiền tài bên tậu tham gia mục đích khác thay vì đầu cơ tham gia dự án như cam đoan.

Đối tượng mua hàng cần làm gì để tránh bận rộn "bẫy"?

Từ những mánh khóe trên, trạng sư khuyến cáo khách hàng cần thức giấc táo khi đi trao đổi bất động sản. Giả dụ là ký thích hợp đồng gì (gồm cả hợp đồng đặt chỗ, ký hợp đồng giữ chỗ...) cần phải nhân thức chủ của nả là người nào và nên chỉ ký kết với người đó, trừ trường thích hợp ký với tư nhân giao cho cho cá nhân theo văn bản ủy quyền tại công chứng. Đối với văn bạn dạng đối tượng mua hàng ký với công ty môi giới thì cần để ý văn bản giữa nhà đầu tư và tổ chức kinh doanh môi giới để xem xét về khuôn khổ tổ chức kinh doanh môi giới ký kết với khách hàng và thu tiền của khách hàng.

Với những thương lượng với công ti môi giới không do nhà đầu tư giao cho (thường là công ti F2, F3 do công ty F1 tự mở mang) thì không có trị giá pháp lý, không ràng buộc tổ chức kinh doanh môi giới F1, và chủ đầu tư. Bởi vậy, việc thu tiền đối tượng mua hàng chạm mặt rủi ro. Trong hoạt động môi giới, thường các tổ chức kinh doanh F2, F3 sợ mất khách nên sẽ ký thương lượng với khách hàng, thu tiền tài đối tượng mua hàng nhằm mục đích giữ chân đối tượng mua hàng không chuyển qua sàn khác (lẽ ra họ phải dẫn khách về sàn F1).

Cho nên, đối tượng mua hàng cần kiểm tra lại nhân cách chủ thể, giả dụ lỡ ký với F2, F3 thì có quyền gửi đơn đến các tập đoàn nhà nước (Sở Xây đắp) để thanh rà soát và buộc tổ chức kinh doanh F2, F3 phải hủy phù hợp đồng và trả lại tiền. Mặt khác, đối tượng mua hàng cũng có quyền khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố phù hợp đồng vô hiệu do không đúng chủ thể, nội dung đàm phán vi phạm pháp luật.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem nhiều hơn: mua nha
Chuyên mục:

NHẬN XÉT&BÌNH LUẬN

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét