Tính thuế nhà đất: Làm thế nào để bịt kẽ hở? | MuaBanNhaDat

Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế doanh thu tư nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn nhiều so với mức do chủ dự án bán ra. Bởi vậy, cơ quan này vừa có văn phiên bản yêu cầu cơ thuế quan các thức giấc, thành phố tăng cường công tác điều hành đối với giao dịch bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hình thành trong mai sau.

Cán bộ thuế loay hoay

Thực tế, người bán căn hộ (chiếm hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Tuy nhiên, để hạn chế số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường thỏa thuận kê khai giá mua bán thấp hơn phần lớn so với thị trường. Cứ thế, trong phổ quát năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ tham gia chi phí mà người dùng - người bán kê khai để khiến cho hạ tầng tính thuế TNCN.

Thế nhưng, yếu tố 37 Luật Điều hành thuế số 78/2006/QH11 chuẩn y cơ thuế quan ấn định từng yếu tố can hệ đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể đọc thêm giá bán nhà ở do nhà nước công bố; hoặc giá tậu, giá bán của các đơn vị bất động sản tại địa phương để xác định giá hoạt động mua bán làm cho căn cứ ấn định giá sàn, giá tậu và số thuế phải nộp.

Tuy vậy, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM nghĩ là qui định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với BĐS chuyển nhượng. Bởi xưa nay, cán bộ thuế chưa cần cù rà soát, tò mò giá hoạt động mua bán và rất nhiều chỉ căn cứ tham gia giá bán tối thiểu do UBND các tỉnh, đô thị công bố để áp tính thuế. Theo đó, ví như bên bán và bên tậu kê khai trị giá đàm phán quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy giá bán do nhà nước công bố để tính thuế.

Vị thanh tra viên cho nhân thức thêm vài năm vừa qua, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá thị trường khoảng 5 tỷ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và khách hàng kê khai giá chỉ 2,5 - 3 tỷ đồng, tính ra ngành nghề thuế thất thu 50 - 60 triệu tiền việt/căn hộ. Thế nhưng, do giá thành này cao hơn giá nhà nước báo cáo nên cán bộ thuế bằng lòng làm cho hạ tầng tính thuế, "vô tình" tạo điều kiện cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.

"Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với hoạt động mua bán, theo tôi, lĩnh vực thuế có thể phối thích hợp với các tổ chức, cá nhân can hệ để xác định trị giá giao dịch thực tế của căn hộ B có thời gian đàm phán gần nhất với căn hộ A; cùng lúc căn hộ B cũng có diện tích, địa điểm… tương tự căn hộ A; hoặc căn cứ vào chi phí mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế" - vị thanh tra này kiến nghị.

tinh thue nha dat lam the nao de bit ke ho

Luật pháp hiện hành vẫn còn kẽ hở khi áp giá tính thuế doanh thu tư nhân đối với bất động sản chuyển nhượng.

Tuy pháp luật quy định người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tế, đa dạng trường thích hợp bên mua đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Trong khoảng đó, họ thỏa thuận kê khai trị giá mua bán rất thấp. Đương nhiên, do giá thành này không được cơ quan thuế hài lòng nên có trường hợp người nộp thuế phải kê khai lại với tầm giá hợp lý.

Cụ thể, bốn tuần 6-2019, Chi cục Thuế huyện Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại giấy má thuế của một cá nhân khi người này tìm xong một căn hộ tầm thường cư. Với trường phù hợp này, người dùng và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên tậu kiếm được nghĩa vụ nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Tương tự, với thuế suất 2%/trị giá chuyển nhượng 1,3 tỷ đồng, khách hàng căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu tiền việt.

Tiềm tàng không may cho người bán

Trong khoảng năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP luật pháp 2 hình thức tính thuế TNCN đối với người bán BĐS. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá sàn bất động sản trừ đi giá tậu cộng với các chi tiêu có lí can dự, thuế suất 25%; còn trường thích hợp người bán không xác định được giá tìm và chứng minh các chi phí liên quan thì ứng dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, do phần nhiều người dân kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng cơ hội thuế quan cũng không xác định được giá trị thực tế mà cư dân đã mua bán nên vài năm gần đây, pháp luật qui định chỉ ứng dụng một bí quyết tính thuế TNCN chuyển nhượng BĐS với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.

Đề cập việc nhà nước thất thu từ người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nghĩ rằng mức thuế TNCN 2% như bây chừ là chấp nhận được. Yếu tố còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, động viên cư dân kê khai giá trị trao đổi nhà đất sát với giá hoạt động mua bán nhằm đảm bảo công bình về thuế, cùng lúc né tránh các không may có thể phát sinh.

"Bởi lẽ, với căn hộ có giá hoạt động mua bán 3 tỷ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá niêm yết 1 tỷ đồng. Khi đó, người dùng có thể "lật kèo" thanh toán 1 tỷ đồng làm người bán lãnh đủ. Còn trường thích hợp người mua ưng ý kê khai giá thấp và ví như trong thời điểm đến, nhà nước đổi mới phương pháp tính thuế theo hướng lấy giá sàn trừ cho giá tìm thì khi đó, người dùng muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh doanh thu rất lớn, bắt buộc nộp số tiền thuế không bé xíu" - ông Châu cảnh báo.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ti Luật LPVN) cho nhân thức tại thích hợp đồng công chứng mua bán BĐS, bên bán luôn buộc phải kê khai trị giá giao dịch thấp hơn giá trị thanh toán thực tế. Như thế, khi có xảy ra mâu thuẫn, bên sắm không thể chứng minh được số tiền thực tiễn đã ủy quyền bên bán. Mặt khác, sau này người đã sắm nhà ở với giá kê khai không thật cũng biến thành người bán cho người mua tiếp theo. Chẳng may, khách hàng kế tiếp lại đòi hỏi thương lượng đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.

MuaBanNhaDat theo TBKD


Xem nhiều hơn: gia nha dat
Chuyên mục:

NHẬN XÉT&BÌNH LUẬN

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét