Hàng trăm dự án “kẹt cứng” vì câu chuyện “con gà, quả trứng”

Hồ hết đầy đủ công trình đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời điểm qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi vướng bận bịu về định nghĩa "chủ đầu tư" hay "chủ đầu tư".

"Nhà đầu tư" hay "chủ đầu tư"?

Theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, trong khoảng ngày 01/07/2015 tới bốn tuần 08/2018, đã có 170 công trình được Ủy ban quần chúng. # thị trấn hài lòng chủ trương đầu cơ, công nhận chủ đầu tư, thì chỉ có 44 dự án, chiếm giữ tỷ trọng 25,9% là dự án đã có sổ đỏ "đất ở" (thực chất hồ hết đều là các công trình có quỹ đất hỗn thích hợp, lúc trước đã được Ủy ban nhân dân thành phố cho chuyển mục đích dùng đất theo pháp luật của Luật Đất đai, Luật Nhà đất cũ); đối với 126 công trình còn lại, choán tỷ lệ 74,1% có duyên cớ do bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.

Theo lý giải của Sở Xây dựng Tp.HCM, ách tắc trong giấy tờ "lựa chọn nhà đầu tư" dự án nhà đất thương mại bằng cách thức "chỉ định nhà đầu tư" là do Luật Nhà ở đòi hỏi phải có "quyền dùng đất ở" (100% đất ở).

Tuy nhiên, trên thực tại, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn thích hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, trong đó có khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, trục đường, hẻm thuộc Nhà nước điều hành.

Sở Khoáng sản Môi trường Tp.HCM lại nghĩ rằng, vướng mắc hiện giờ chẳng phải là khái niệm "quyền dùng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây đắp mà là khái niệm về "Nhà đầu tư" và "Chủ đầu tư". 

Bởi trường phù hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì sau khi được UBND thành phố thừa nhận là chủ đầu tư thì sẽ khai triển bước tiếp theo là trình phê chuẩn y quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500. Tuy nhiên, theo quyết định chủ trương thì công ty là "chủ đầu tư" chứ không hề là "chủ đầu tư", vì thế đơn vị sẽ không hoàn thiện được thủ tục xin giao đất (...).

Mặt khác, Sở Tài nguyên Không gian cũng cứ liệu Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về điều hành đầu tư phát triển thị trấn qui định: "Sau khi được chọn lựa, chủ đầu tư công trình có trách nhiệm lập giấy tờ yêu cầu bằng lòng đầu cơ trình UBND cấp thức giấc xem xét quyết định chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền để quyết định hài lòng đầu tư thực hiện dự án theo quy định".

Tương tự, nếu như nhân tố hồ sơ văn bạn dạng chấp thuận đầu tư trong giấy tờ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu "Quyết định ưng ý đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ thì giấy má giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sẽ chấp hành sau giấy tờ lựa chọn chủ đầu tư, hồ sơ bằng lòng đầu cơ. 

Trong khi đó, việc chấp hành giấy má chấp nhận đầu tư chỉ được thực hiện sau khi nhà đầu tư được công nhận quyền sử dụng đất ở hợp lí và được thừa nhận chủ đầu tư dự án.

Đánh giá bình thường về yếu tố này, Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM(HoREA) nghĩ rằng, cội nguồn ách tắc bao gồm cả 2 nhân tố mà Sở Xây đắp và Sở Khoáng sản Không gian nêu. Cụ thể, hầu hết các công ty bất động sản hiện đều bị cả nhì vướng mắc: vướng mắc "quyền sử dụng đất ở hợp pháp"; và vướng bận rộn về "chủ đầu tư, chủ đầu tư".

"Gần như công trình có quỹ đất hỗn thích hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện giấy tờ "Quyết định chủ trương đầu cơ" theo qui định Luật Đầu cơ và Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì "chủ đầu tư" lại không khiến được hồ sơ phê ưng chuẩn quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. 

Do vậy, không làm cho được hồ sơ công nhận "nhà đầu tư" dự án", HoREA nhận định và nghĩ là pháp luật phải có 100% đất ở thì mới được "chỉ định chủ đầu tư" công trình nhà ở thương mại là một trong những vướng bận bịu rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ đạo gây ách tắc hoạt động mua bán bất động sản bây giờ.

Theo đó, HoREA kiến nghị UBND xem xét khắc phục vướng mắc về qui định doanh nghiệp phải có "đất ở" thì mới được chỉ định chủ đầu tư công trình nhà đất thương nghiệp, đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, con đường thuộc diện Nhà nước quản lý…

Câu chuyện "con gà quả trứng"

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng ban pháp chế nhạo Phòng Thương nghiệp Công nghệ vietnam (VCCI) phản hồi, số đông rất nhiều công trình đầu cơ sau khi được UBND Tp.HCM ban hành Quyết định chủ trương đầu tư thời điểm qua đều bị ách tắc, kẹt cứng chính bởi câu chuyện "con gà, quả trứng" này.

Giải thích cụ thể, ông Tuấn cho hay, Luật Quy hoạch thị trấn quy định "Nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ". Luật Đầu tư tại yếu tố 33 thì chỉ luật pháp về nhà đầu tư, hoặc đơn vị hoặc cá nhân, và trong nội dung quyết định chủ trương đầu tư thì chỉ có "Nhà đầu tư thực hiện công trình".

"Thế nên khi thực thi ở Tp.HCM, Sở Quy hoạch kiến trúc cố định không kiếm được giấy má trình ưng chuẩn quy hoạch chi tiết 1/500 của "Nhà đầu tư" mà yêu cầu phải là giấy má của "Nhà đầu tư". Mà theo quy trình thì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500 chẳng thể lập công trình đầu tư và được thừa nhận là "Chủ đầu tư". Cứ thế là vòng quay!", ông Tuấn bình luận.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ toạ HoREA, pháp luật "Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng đơn vị lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ", dẫn đến xung đột qui định, thể hiện sự thiếu hợp nhất, thiếu đồng bộ giữa Luật Đầu cơ, Luật Đất đai và ngay cả trong các qui định của Luật Quy hoạch đô thị.

"Theo quy định luật pháp, định nghĩa "chủ đầu tư" có nội hàm rộng hơn và bao hàm định nghĩa "nhà đầu tư". Pháp luật "Chủ đầu tư lập quy hoạch cụ thể khu vực được giao đầu cơ" của Luật Quy hoạch đô thị không thống nhất với Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Hiệp hội cho rằng, cả "nhà đầu tư dự án" hoặc "nhà đầu tư chấp hành dự án" hoặc "người sử dụng đất" đều có quyền doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", ông Châu nói.

Ông Châu cũng nghĩ là, Luật Quy hoạch thành phố cũng xung bỗng với cả Khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch thành phố, vì phải có "đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê phê duyệt" thì mới có hạ tầng để "lập công trình đầu cơ xây đắp", mà "đồ án quy hoạch cụ thể đã được phê phê duyệt" và "dự án đầu cơ xây đắp" lại là hạ tầng để được công nhận "chủ đầu tư" dự án và được cấp "giấy phép xây dựng".

"Do phương pháp hiểu máy móc đó mà hiện gần như hồ hết dự án đầu cơ sau khi đã được UBND TP. HCM ban hành "Quyết định chủ trương đầu cơ" đều bị tắc vì cơ quan chuyên môn không nhận thủ tục trình thông qua quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500 của "nhà đầu tư" mà yêu cầu phải có thủ tục của "nhà đầu tư". Hình như đó, nếu không có quy hoạch chi tiết tỷ trọng 1/500 thì không có hạ tầng để lập dự án đầu tư và thừa nhận chủ đầu tư", ông Châu cho biết thêm.


Tham khảo thêm: dịch vụ bất động sản
Chuyên mục:

NHẬN XÉT&BÌNH LUẬN

Không có nhận xét nào:

Đăng nhận xét